企業(yè)選址是一個復雜且關鍵的過程，它直接關系到企業(yè)的長期發(fā)展、運營效率以及市場競爭力。選址涉及到多方面的因素，包括成本、地段、交通、人口、政策等，同時還需考慮與企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略是否匹配。因此，這個過程需要細致的分析、精準的判斷和專業(yè)的指導。
辦公室內(nèi)部設計及功能需求 ? 目前需要員工人數(shù)、未來1-3年計劃員工擴容人數(shù)； ? 普通工位、特殊工位的需求量； ? 獨立辦公室的需求量； ? 會議室、洽談室的需求量； ? 其他功能區(qū)的需求量； 需求歸納建議 ? 預留辦公工位的發(fā)展空間； ? 公共區(qū)域最大化利用； ? 依據(jù)部?的特性和需求現(xiàn)狀，考慮是否增減； ? 不同部門之間的需求是否可以合并，降低成本； 需求調(diào)研時間 企業(yè)選址的周期通常在半年以上，異地選址的時間戰(zhàn)線會拉得更長，所以綠天使前期需求調(diào)研預計1-2周內(nèi)完成。 預算控制 成本是企業(yè)選址的首要考慮因素，主要包含租金、水電、裝修、折舊、運營、人力、稅費等。綠天使針對每一個推薦載體形成詳盡的調(diào)查報告，每一項成本都需要做二級甚至三級的細致劃分，并做好成本明細，供企業(yè)決策使用。 產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)集聚不僅能降低交易、運輸、人才招聘等成本，還能促進企業(yè)間的專業(yè)化分工協(xié)作，有利于企業(yè)業(yè)務開展及資源互通，構(gòu)建企業(yè)效益孵化圈。同時，垂直行業(yè)內(nèi)信息在產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)的可以快速傳播，幫助企業(yè)迅速作出決策。 綠天使所運營的不同載體形成了各具特色的產(chǎn)業(yè)集群，替選址企業(yè)考慮你的“鄰居”是否對你公司的發(fā)展有推動作用： ? 企業(yè)數(shù)量及規(guī)上企業(yè)數(shù)量，評估競合關系； ? 該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占區(qū)域總產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比重，把握市場空間； ? 產(chǎn)業(yè)鏈集聚情況，上游供應商數(shù)量及供給能力、下游消費市場企業(yè)數(shù)量及消費能力等。 產(chǎn)業(yè)要素 產(chǎn)業(yè)要素是企業(yè)生產(chǎn)硬性成本的關鍵指標，綠天使提供企業(yè)選址階段載體以及周邊、未來企業(yè)發(fā)展所關注的各種生產(chǎn)要素，主要包含土地、水、電、氣、人工五大因素。 1.土地 ? 獲取難易度 ? 獲取成本 ? 可獲得的體量 2.水、電、氣 尤其是能耗大的產(chǎn)業(yè)，對生產(chǎn)要素價格極為敏感，需要關注水、電、氣的單位價格。 3.人才供給量及人才層次 ? 勞動力密集型產(chǎn)業(yè)：需考慮人才供給量； ? 技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)：需考慮人才層次，高端人才的供給和吸引力是企業(yè)選址的關鍵。 區(qū)位配套 1.企業(yè)發(fā)展需求 ? 區(qū)位交通：是一個地區(qū)或園區(qū)發(fā)展最根本的依托。交通運輸便捷、通行能力強是企業(yè)選址的關注點，具體來講就是發(fā)達的交通物流和通信網(wǎng)絡技術(shù)的支持、園區(qū)內(nèi)道路通暢、道路等級、道路通行能力、交通設施建設情況以及該區(qū)域同外部區(qū)域的交通便捷性。 ? 不同類型企業(yè)的發(fā)展需求對區(qū)位因素的要求也有所不同，例如： ①現(xiàn)代服務類企業(yè)：首選交通便捷、通行能力強的區(qū)域； ②生產(chǎn)經(jīng)營類企業(yè)：首選配套完善的獨立產(chǎn)業(yè)園； ③教育行業(yè)的企業(yè)：首選高校區(qū)域和學生市場 2.員工生活需求 ? 公共交通便利，停車方便，提升員工的通勤體驗； ? 良好的住房條件、豐富的餐飲環(huán)境、學校、醫(yī)院、休閑娛樂設施，以及商業(yè)配套，可以提高員工的工作效率和幸福感，便于企業(yè)招聘到優(yōu)質(zhì)人才。 區(qū)域政策 各地政府為提升本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，通常會推出各種利好政策,選擇一個政策對企業(yè)最利好的區(qū)位，那么企業(yè)研發(fā)投入、融資等都能獲得相應的補貼獎勵，有利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展與迅速壯大。可重點關注以下幾個方面： 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策 ? 宏觀性政策 ? 專項發(fā)展政策等 人才政策 ? 人才引進、扶持政策 ? 其他留住人才的相關政策 土地政策 ? 地方土地規(guī)劃等優(yōu)惠政策 稅收政策 ? 園區(qū)留成稅收返還、減免政策等 財政扶持政策 ? 對高新技術(shù)企業(yè)、技術(shù)改造等專項資金的支持 商務談判 1.確定租期 大部分寫字樓業(yè)主傾向于簽訂長期租約，通常情況下，長期租約對雙方都是有益的，但如果遇上公司變動，那可能需要承擔違約責任。 因此，在談判時企業(yè)可以爭取靈活的租期調(diào)整條款，或接受標準條款而讓房東在租金等其他方面讓利。 2.優(yōu)先擴租權(quán) 即企業(yè)對樓內(nèi)的某一塊面積享有優(yōu)先擴租的權(quán)利，只有企業(yè)放棄租賃后，業(yè)主方才可出租給其他客戶。這樣一來可以減少企業(yè)擴張時重新選址、設計、裝修、搬家等工作的時間成本。 3.優(yōu)先續(xù)租權(quán) 即企業(yè)有權(quán)利在首期租期到期時繼續(xù)續(xù)租，以免被他人租賃后造成企業(yè)重新選址、設計、裝修、搬家等不必要的損失。 4.續(xù)租漲幅限制 根據(jù)貨幣通脹情況和區(qū)域市場趨勢，雙方會在合同中約定每年上漲額度，避免企業(yè)續(xù)租而被收取過高的租金。 5.配套資源 在談判中盡可能爭取配套資源，例如LOGO展示的最佳位置、一定比例的優(yōu)惠停車位等等。 合同審核 1.租金及付款方式 約定日租金單價、月租金，付款方式優(yōu)先月付，季付，一次性付款金額不超過半年。 2.租賃面積界定 即企業(yè)對樓內(nèi)的某一塊面積享有優(yōu)先擴租的權(quán)利，只有企業(yè)放棄租賃后，業(yè)主方才可出租給其他客戶。這樣一來可以減少企業(yè)擴張時重新選址、設計、裝修、搬家等工作的時間成本。 3.免租期 盡量爭取最多免租期，一般情況下一年應有一月免租期，并明確免租期的起止時間、免租期的權(quán)利與義務（是否免物業(yè)費等）。 4.發(fā)票類型及個稅承擔方 房租費用需注明是否含稅及發(fā)票類型（房租稅票為增值稅專票，一般納稅人企業(yè)可以抵扣稅費）。 5.物業(yè)服務內(nèi)容 ? 明確維修責任劃分、保潔責任劃分、衛(wèi)生間耗材的支出歸屬。如果租賃整層，打通封閉后所享受的服務是否與原標準一致； ? 衛(wèi)生間可否自行改造、是否提供吸煙區(qū)等。
綠天使集團是中國領先的專注于服務戰(zhàn)略新興領域，為快速成長的科技企業(yè)提供專業(yè)化產(chǎn)業(yè)升級服務的機構(gòu)。以孵化基地為支點，調(diào)動、整合各方資源，為創(chuàng)業(yè)者打造一個環(huán)境優(yōu)良的創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈。綠天使集團目前已運營18個創(chuàng)業(yè)園區(qū)和22個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成立3支產(chǎn)業(yè)專項投資基金，孵化企業(yè)3000余家，已投資企業(yè)近70余家。通過在相關領域不斷深耕，綠天使集團逐步形成以孵化+投資+加速+輔導上市的特色運營模式，打造鏈條式、專業(yè)化、行業(yè)集聚的產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。促進產(chǎn)業(yè)新模式、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)的升級，推動戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提升相關行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、科技化、國際化，助力行業(yè)整合，促進產(chǎn)業(yè)升級，形成生態(tài)共享的產(chǎn)業(yè)集群。
