1.民退是國進的原因，是企業(yè)投資收縮的結果，地方發(fā)展需要有人承擔職責—2022年除了個別家底厚的、高瞻遠矚的、亦或是有些愣的不要命的，哪個企業(yè)敢做逆周期投資？目前而言，以前規(guī)劃內的很多二三四線城市已經被主流企業(yè)徹底劃出的投資名單，但由于這些區(qū)域本身需要發(fā)展，特別是供應鏈、產業(yè)鏈的發(fā)展，那國資只能頂上。
2.國進背景下市場化企業(yè)仍在參與，只是增加了“總局控盤”的角色。就筆者來看，大多數國資城投對于園區(qū)興趣程度是不高的，他們更感興趣的是為區(qū)域做一些招商引資的績效工程，而對于園區(qū)業(yè)務自身收益方面的關注程度并不高，而且自身在管理機制下，也需要市場化企業(yè)進場，進而實現類似“總局控盤”與“分項執(zhí)行”的關系體系。事實上園區(qū)由于發(fā)展的長周期特點，確實需要這樣一個總局控盤角色，這樣才能保證更長周期發(fā)展。
3.無論誰進誰退，園區(qū)的管制邏輯發(fā)生變化是行業(yè)變化的根本，從生意邏輯變成責任邏輯，長期追責等制度體系的建立對行業(yè)發(fā)展有著深遠的影響。
國資城投走向“產業(yè)投資商+平臺運營商”做好總局控盤。市場化企業(yè)走向“EPC+O”做好分塊執(zhí)行是未來方向。
對于園區(qū)運營商而言，如何通過強化運營能力，獲取各類資質幫助EPC工程方去鎖定標的是很關鍵的問題。
園區(qū)不只是城市層面的開發(fā)，更是對上對下都要有交代。在大方向研判正確的環(huán)境下，還要不斷的把握小趨勢、做出針對性動作，無論結果成功與否，對上對下都是非常重要的交代。當大家都招不到商的時候，能力就不是問題，態(tài)度才是問題。你看最近這一班班飛機向歐洲飛，我看大年初二飛出去的都有，去干啥呢 – 歐洲不行了趕緊去搶企業(yè)唄，這就是短趨勢，要抓住，而且不管成功與否，這也是態(tài)度問題。
園區(qū)是深化改革與創(chuàng)新的高地
如果對園區(qū)的理解只是在經濟層面，那就狹隘了，園區(qū)是創(chuàng)新高地、是深化改革的先行區(qū)和試驗區(qū)。例如當年蛇口工業(yè)區(qū)、廈門經濟特區(qū)等等，把握創(chuàng)新與改革的趨勢，站在更高維度上思考園區(qū)、分析園區(qū)就能理解園區(qū)一定能持續(xù)做下去的原因。
前一陣看到招蛇段院長的發(fā)言，深表認同，互聯網其實對園區(qū)產生了質的影響，在疫情期間很多企業(yè)發(fā)現，大多數問題都可以線上解決。按這個邏輯，園區(qū)的線下價值是被互聯網的發(fā)展快速降低的，所以園區(qū)一定要做好人的服務，但只是做好人的服務是遠遠不夠的。
業(yè)務邏輯一定要硬，老板要想的足夠細，否則是解決不了問題的
實業(yè)體系出來的人，想的多而且足夠的細。從全局掌控者的維度，不能被傳統(tǒng)的思考框架或職業(yè)經理人給你的思考框架陷進去，比如光談運營服務是很虛的一件事，什么是運營，運營具體怎么做？投入產出怎么算，對客戶真的有價值嘛。
產業(yè)地產的小市場容不下那么多人，要一起把蛋糕做大
對于產業(yè)地產行業(yè)總量的討論總是絡繹不絕，很多機構、企業(yè)都對行業(yè)總量進行了預估。各種說法都有，小的1萬億左右，大能估到4萬億樣子。筆者理解這個數字是被大大高估了。就工業(yè)廠房而言，行業(yè)總量國家統(tǒng)計局有公布“廠房及建筑物竣工價值”（季度更新）。
統(tǒng)計局公布的相關數據還有“廠房竣工價值”、“廠房竣工面積”、“廠房及建筑物竣工面積”、“廠房及建筑物竣工價值”，以及分省相關數據。可以看到2021年“廠房及建筑物竣工價值”總量是9524.63億元、“廠房及建筑物竣工面積”是56396.61萬方，單方平均價值為1688元/平，這就是國內廠房的整體情況。
但要注意的是，9524億并不是工業(yè)地產市場的整體情況，我國每年出讓的工業(yè)土地基本在2.5萬塊左右，月平均2000塊土地出讓，通過大數據計算對拿地企業(yè)進行股權結構穿透，根據穿透后的母公司股權情況，將拿地分為產業(yè)企業(yè)、政府平臺公司、產業(yè)地產商、其他四個大類，其中“政府平臺公司+產業(yè)地產商”主要以建設中小企業(yè)園區(qū)為主，占比約為25%~30%（近年來占比有所下降）。同時考慮到：1.不少租賃型項目實際是用產業(yè)企業(yè)拿地，申報為產業(yè)項目而非園區(qū)平臺項目，其中占比按經驗估算為總量10%；2.考慮產業(yè)地產一般均價可達2000-4000元/平,做產業(yè)地產的項目位置相對好、高出統(tǒng)計局工業(yè)廠房的平均價值；3.其他影響因素，這里就不一一列舉了。
總量統(tǒng)計下來，其實就“產業(yè)地產”—其中更狹義的“工業(yè)地產”概念而言，每年的市場總規(guī)模樂觀估計大概也就是4000-5000億左右，其中分割銷售規(guī)模撐死了也就4000億，且收到分割出讓等限制，未來的趨勢是銷售市場會出現逐步萎縮。當然以上估計是不含B29、商辦等土地的，如果說商辦也算產業(yè)地產，那就沒法做總量統(tǒng)計了。看到銷售市場4000億已經偏樂觀這個數值，就能理解為什么業(yè)內萬洋、聯東、中南高科等以工業(yè)廠房銷售為主的龍頭企業(yè)年合同銷售一般停留在100-200億元，員工即使聯東也就4000人規(guī)模，多了也養(yǎng)不起了。換個角度來說，一定程度來說銷售型廠房TOP5的企業(yè)，市占率已經不低了，這和我們外出考察時基本在每個區(qū)域都能看到TOP5銷售型廠房企業(yè)項目的直觀感受是一致的。我們再換個視角，4000億是什么概念呢？2017年碧桂園一家傳統(tǒng)房地產企業(yè)的銷售額已經穩(wěn)穩(wěn)突破4000億。這也印證了中城新產業(yè)愛明總早年說的一句話“產業(yè)地產是窄門之路”。
而現在遇到的最大矛盾是：大量地產人正在涌入產業(yè)地產這個窄門市場，從地產視角來看5000億的總體量，4000億的銷售市場，地產人薪酬要求又高，怎么可能容得下嘛！所以其實在市場中也可以看到，很多人搞起了二房東，甚至深度下沉，這其實都是行業(yè)即將步入內卷的重要特征。
那這個問題怎么解決呢？還是那句老話，產業(yè)地產根本是產業(yè)，產業(yè)地產這個詞本身就是聯東發(fā)明的，特指聯東模式。園區(qū)本身應該是園區(qū)平臺，如果從中國GDP30%以上即超40萬億是從園區(qū)貢獻出來，且市場不斷上升的這個思考點，真正的服務于產業(yè)、做好產業(yè)鏈、供應鏈的服務，那40萬億的市場怎么會容不下這點人呢？未來空間巨大大有可為啊！
所以，還是思路決定出路，你要死盯著拿地賣房，那就是4000億，不斷萎縮的市場，要真正的考慮產業(yè)服務那就是40萬億，不斷增長的市場空間！
綠 天 使 產 業(yè) 園
聚產業(yè)·匯人才·創(chuàng)價值
打造新時代新興產業(yè)集群
以“孵化+投資+加速+輔導上市”的服務模式
全方位賦能企業(yè)發(fā)展
聯系方式：
咨詢熱線：400-628-1280
網址：http://m.shhzby.com/
地址：青島市山河路702號綠天使產業(yè)園運營中心
