隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵,國(guó)內(nèi)貨幣政策變化，金融市場(chǎng)資金供應(yīng)的不斷收緊以及匯率波動(dòng)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，行業(yè)整體面臨巨大的融資壓力。開(kāi)發(fā)商紛紛尋找出路，商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等紛紛成為房企轉(zhuǎn)型的方向。做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商會(huì)陷入一些“迷途”，包括如何確定頂層設(shè)計(jì)、角色定位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等。為此，根據(jù)過(guò)往開(kāi)發(fā)商做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，有幾點(diǎn)體會(huì)跟大家分享。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心問(wèn)題是什么?
是客戶(hù)問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶(hù)是企業(yè)，他們有五大特點(diǎn)：
1、非常理性，決策周期很長(zhǎng)，非常關(guān)心性?xún)r(jià)比，他們花錢(qián)想要的是生產(chǎn)資料，不是買(mǎi)奢侈品買(mǎi)享受。
2、企業(yè)數(shù)量非常有限且有排他性，優(yōu)質(zhì)客戶(hù)容量有限，新增客戶(hù)很難，客戶(hù)成長(zhǎng)速度跟你的去化速度不匹配。
3、中小企業(yè)比較多，規(guī)模小，成長(zhǎng)性不確定，隨著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響很強(qiáng)。
4、客戶(hù)個(gè)性很強(qiáng)，需求比較離散，不同地域客戶(hù)文化不同，比如沈陽(yáng)客戶(hù)談很好談，談完后毀約回收款很難，寧波客戶(hù)很難談，但談好之后回收款沒(méi)有問(wèn)題。
5、客戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣沒(méi)有轉(zhuǎn)變，習(xí)慣自己拿地。我們要把他觀(guān)念轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，這個(gè)轉(zhuǎn)變的背后是時(shí)間。
一定要記住，產(chǎn)業(yè)園區(qū)一切的一切都是客戶(hù)帶來(lái)的，客戶(hù)的行業(yè)屬性、區(qū)域分布的變化、大小企業(yè)的差異、內(nèi)外需求的差異與變化、企業(yè)生命周期的特征、行業(yè)的升級(jí)換代、行業(yè)成本的變化和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r等等一系列因素都會(huì)影響園區(qū)的定位，如果這些拿不準(zhǔn)，也就會(huì)導(dǎo)致定位不準(zhǔn)，那貿(mào)然開(kāi)發(fā)就會(huì)導(dǎo)致失敗。
對(duì)此，要想成功操盤(pán)一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有幾點(diǎn)體會(huì)跟大家分享。
第一點(diǎn)是選址，選址的確很關(guān)鍵，這一點(diǎn)和傳統(tǒng)地產(chǎn)也一樣，但是園區(qū)的選址，關(guān)鍵要找到適合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土壤和環(huán)境;
第二點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)定位，沒(méi)有前期精確的研判和定位，怎么做都是錯(cuò)，越做越痛苦，甚至可能走上一條不歸路;
第三點(diǎn)是前期的園區(qū)規(guī)劃，是否符合這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和變化;
第四點(diǎn)是除了園區(qū)的硬件，軟件平臺(tái)也非常重要，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)客戶(hù)看重的是你解決問(wèn)題的能力，是你為產(chǎn)業(yè)增值的能力，一切都必須圍繞著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)，否則就是事倍功半，南轅北轍。
第五點(diǎn)是與政府之間的協(xié)調(diào)，以及對(duì)他們?cè)V求的變通與處置，這里面非常微妙，如何在堅(jiān)持自我和迎合政府之間取得平衡真的很重要，有的時(shí)候，你又需要它，又不需要它，這真是一門(mén)藝術(shù)。
第六點(diǎn)是一定要控制節(jié)奏和周期，小步快跑，快速迭代，個(gè)性、通用性和多樣性之間的把握很關(guān)鍵，有的時(shí)候，高大上沒(méi)有用，下里巴人反而讓你活得更久。
根據(jù)近年來(lái)國(guó)家政策推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展方向，以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)定位趨勢(shì)。分析認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)將呈現(xiàn)五大趨勢(shì)：
一是從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變。
二是由加工型產(chǎn)業(yè)園區(qū)向研發(fā)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型。
三是從強(qiáng)調(diào)引進(jìn)大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變。
四是由單純的土地運(yùn)營(yíng)向綜合的“產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)”和“氛圍培育”轉(zhuǎn)變。
五是由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型。
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